[부동산] 규제지역에서 해제되면 어떤 것들이 바뀔까? 기준은 취득일자!

[부동산] 규제지역에서 해제되면 어떤 것들이 바뀔까? 기준은 취득일자!

조정대상지역과 투기과열지구 차이점

 조정대상지역과 투기과열지구 모두 공통적으로 주택에 대한 투기가 성행할 수 있는 지역을 지정하고 투기를 억제하기 위해 별도로 관리하는 지역인데요. 간단하게 조정대상지역과 투기과열지구의 차이점에 대해 말씀드리자면 규제 내용이 약간 다릅니다. 투기과열지구가 규제의 정도가 더 강하다고 보시면 되는데 특히 재개발/재건축에 대한 규제가 심합니다. 재당첨을 금지한다던지, 조합원 지위 이전을 금지한다던지의 재건축을 규제하는 것이죠. 반면 조정대상지역은  취득세, 양도세, 종부세와 같은 세금 규제와 관련이 있습니다.

 

 

조정대상지역 규제지역에서 해제되면?

1. 부동산 세금 완화 

 조정대상지역은 세금 규제와 관련이 있다고 말씀드렸죠? 이렇듯 조정대상지역에서 해제되면 세금 규제가 완화됩니다. 

구분	조정대상지역	비조정대상지역
양도세	2년 실거주시 비과세	실거주하지 않아도 비과세 가능
취득세	1주택 : 1~3% 2주택 : 8% 3주택 : 12% 4주택 : 12%	1주택 : 1~3% 2주택 : 1~3% 3주택 : 8% 4주택 : 12%
증여세	12% (3억 초과시)	3.5%
종합부동산세 (2채 이상 보유시)	1.2~6%	0.6~3%
	(2채 중 1채라도 조정대상지역이 아니면 일반 세율)
일시적 2주택 기간	3년	2년

 

2. 대출한도 LTV 70% 상향 (다주택자도 대출 가능)

3. 자금조달계획서 제출 면제 (6억 이하)

4. 청약조건 완화

조정대상지역	비규제지역
- 청약통장 가입 후 2년 경과 - 무주택 혹은 1주택 보유 세대주 - 지난 5년간 세대 구성원 중 당첨 이력이 없을 경우	- 만 19세 이상 세대주 및 세대원 중 해당 지역 및 인근 지역에 거주 - 청약통장 가입후 1년 경과 (비수도권 6개월) - 주택청약 예치금이 200만원 이상 (지자체별 상이) - 1주택 이상 보유자 및 기존 청약 당첨자도 가능

 

투기과열지구 규제지역에서 해제되면? 

1. 15억 초과인 주택도 주택담보대출 가능

2. 입주권 전매제한 없음

3. 주택 취득 시 자금조달계획서 증빙자료 제출 면제

 

 

주택 취득일이 중요하다!

 자신이 취득한 주택에 대해서도 혜택이 있을지 궁금하실 텐데요! 신규 주택 취득일 당시의 조정, 비조정 여부가 매우 중요합니다. 

예를 들어 홍길동이라는 사람이 위와 같이 2020년 1월에 A주택을 취득, 2021년 1월에 B주택을 취득했는데 2022년 1월에 해당 지역이 조정지역에서 해제되었습니다. 홍길동은 조정지역에서 해제되었으니 일시적 2 주택 기간이 3년으로 바뀌었다고 생각하고 2년 넘게 보유했는데 23년에 B주택에 대해서 추가 취득세가 청구되었습니다. 이유는 바로 신규 주택 취득일 당시의 조정대상지역 여부가 중요하기 때문인데요. 22년에 조정지역에서 해제되었더라도 B주택을 취득한 21년에는 조정대상지역이었기 때문에 조정대상지역 기준으로 일시적 2주택 기간은 2년으로 계산됩니다. 따라서 2년이 되기 전에 A주택을 처분했어야 합니다.

 

그렇다면 분양권의 경우에는 어떨까요? 분양권은 신규 주택 취득으로 취급되지 않습니다. 따라서 잔금을 납부한 시점이 취득일이 되는 것인데요. 

 위와 같이 잔금 납부 시점에 비조정대상지역이라면, 조정대상지역으로 간주되지 않기 때문에 실거주를 하지 않아도 양도세가 비과세 처리됩니다. 

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 여기까지 조정대상지역과 투기과열지구의 차이점과 규제 지역에서 해제되면 무엇이 달라지는지, 그리고 적용 시점 기준은 취득시점이라는 내용까지 살펴보았습니다. 많은 분들께 도움이 되시길 바라겠습니다. 감사합니다.